Kiểm tra hệ thống tự hoại trước khi mua, bán hoặc sau khi gặp sự cố — chuyên gia kiểm tra những gì

Vì sao và khi nào nên kiểm tra hệ thống tự hoại

Hệ thống tự hoại có thể hoạt động êm trong nhiều năm, rồi bắt đầu bộc lộ vấn đề rất nhanh. Việc kiểm tra giúp bạn hiểu tình trạng của hệ thống trước khi giao dịch, sau các dấu hiệu cảnh báo, hoặc như một phần chăm sóc định kỳ.

Những thời điểm thường nên lên lịch kiểm tra:

• Trước khi mua nhà có hệ thống tự hoại
• Trước khi bán nhà, để tránh bất ngờ trong giai đoạn thẩm định (escrow) hoặc chốt giao dịch
• Sau khi thoát nước chậm, bồn cầu xả kêu ục ục, có mùi nước thải, hoặc sân xuất hiện mảng ẩm ướt
• Sau khi bị ngập nước, để trống lâu ngày, hoặc sử dụng nhiều (đón khách, cải tạo)
• Khi không có hồ sơ và bạn không biết kích thước bồn, tuổi thọ hay lịch sử bảo trì
• Là một phần bảo trì định kỳ, đặc biệt nếu hệ thống đã cũ

Nếu hiện tại bạn đang thấy dấu hiệu cảnh báo, đừng vội cho rằng đó chỉ là “tắc nghẽn”. Vấn đề của tự hoại và đường ống đôi khi trông giống nhau lúc đầu. Kiểm tra đúng cách sẽ giúp phân biệt bồn đầy, đường ống bị tắc, chi tiết bị gãy/hỏng hay bãi thấm đang suy giảm. Muốn biết thêm về các triệu chứng thường gặp, xem Dấu hiệu cảnh báo của hệ thống tự hoại.

Kiểm tra quan trọng vì sự cố tự hoại rất tốn kém và có thể trở thành rủi ro sức khỏe cũng như gây ô nhiễm nguồn nước ngầm. Nước thải chưa xử lý không phải việc tự làm theo kiểu DIY. Hãy giữ trẻ em và thú cưng tránh xa khu vực có nước thải, vùng ẩm ướt bị nhiễm bẩn và nắp bồn đang mở. Nếu đang bị trào ngược vào trong nhà, có thể bạn cần dịch vụ tự hoại khẩn cấp trước.

Nếu bạn chưa chắc mình cần hỗ trợ loại nào, Leachstead có thể giúp bạn được ghép cặp với một chuyên gia tự hoại tại địa phương. Bạn so sánh lựa chọn và xác nhận phạm vi công việc cũng như giá trước khi bắt đầu làm.

Kiểm tra trực quan vs kiểm tra tự hoại đầy đủ

Không phải tất cả các lần kiểm tra tự hoại đều giống nhau. Điều này đặc biệt quan trọng khi mua nhà.

Kiểm tra trực quan là phiên bản cơ bản. Thường có thể bao gồm:

• Quan sát tình trạng trào ngược rõ ràng, mùi hôi hoặc vết ướt
• Kiểm tra dòng chảy đường ống nhìn thấy được bên trong nhà
• Xác định vị trí bồn nếu việc tiếp cận dễ dàng
• Xem hồ sơ bảo trì (nếu có)

Kiểm tra trực quan có giới hạn. Có thể không bao gồm mở bồn, đo lớp cặn bã và lớp màng váng, kiểm tra kỹ vách ngăn, xác định toàn bộ bãi thấm hoặc thử nghiệm hệ thống dưới tải. Vì vậy có thể bỏ sót vấn đề tiềm ẩn.

Kiểm tra đầy đủ (còn gọi là kiểm tra chi tiết hơn hoặc “kiểm tra có tải”) đi xa hơn. Tùy theo quy định tại địa phương và quy trình của đơn vị kiểm tra, có thể bao gồm:

• Mở nắp bồn
• Kiểm tra vách ngăn hoặc bộ phận chữ T ở đầu vào/đầu ra, giúp giữ chất rắn trong bồn
• Đo mức cặn bã và lớp màng váng
• Quan sát các vết nứt, rò rỉ, ăn mòn, rễ cây xâm nhập và dấu hiệu từng bị tràn trước đây
• Xác nhận nước thải có chảy đúng cách từ nhà vào bồn rồi ra bãi thấm hay không
• Xác định và đánh giá khu vực bãi thấm về tình trạng bão hòa hoặc có nước thải nổi lên mặt
• Chạy nước hoặc thử nghiệm tải có kiểm soát để xem hệ thống phản ứng ra sao
• Rà soát giấy phép, bản vẽ sơ đồ, hồ sơ hút bùn (pumping) và các lần sửa chữa trước đó (nếu có)

Một số lần kiểm tra cũng bao gồm chụp camera cho một số đoạn ống, nhưng không phải lúc nào cũng là tiêu chuẩn. Hãy hỏi rõ chính xác phần nào được bao gồm.

Lưu ý quan trọng: kiểm tra tự hoại giống như chụp một “thời điểm”. Dù kiểm tra kỹ đến đâu cũng không thể hứa hệ thống sẽ còn dùng được bao nhiêu năm. Tuy nhiên, kiểm tra có thể chỉ ra các dấu hiệu đỏ rõ ràng và giúp bạn tránh việc đoán mò.

Trước khi đặt lịch, hãy hỏi:

1. Đây là kiểm tra chỉ trực quan hay kiểm tra đầy đủ?
2. Có mở nắp bồn không?
3. Có đo lớp cặn bã và lớp màng váng không?
4. Có xác định vị trí bãi thấm và kiểm tra không?
5. Có bao gồm hút bùn không, hay làm riêng, hay khuyến nghị hút trước?
6. Tôi có nhận báo cáo bằng văn bản kèm ảnh không?

Nếu bạn đang cân nhắc nên hút bùn trước hay kiểm tra trước, câu trả lời phụ thuộc vào vấn đề và mục tiêu. Trong nhiều lần kiểm tra khi mua bán bất động sản, việc hút bùn có thể là một phần của quy trình để nhìn rõ bên trong bồn hơn. Tìm hiểu thêm ở Hút trước hay kiểm tra trước?.

Chuyên gia kiểm tra những gì

Một lần kiểm tra tự hoại tốt sẽ xem hệ thống như một tổng thể, không chỉ tập trung vào một phần.

Dưới đây là những hạng mục chuyên gia thường kiểm tra.

1. Tình trạng bồn chứa

• Loại vật liệu của bồn và kích thước ước tính (nếu xác nhận được)
• Mực nước trong bồn
• Vết nứt, rò rỉ, nắp bị hư hỏng và hiện tượng ăn mòn
• Dấu hiệu bồn bị dịch chuyển hoặc tình trạng kết cấu không vững

2. Các chi tiết ở đầu vào và đầu ra

• Vách ngăn hoặc bộ phận chữ T ở đầu vào, nơi nước thải đi vào bồn
• Vách ngăn hoặc bộ phận chữ T ở đầu ra, giúp giữ chất rắn không trôi sang bãi thấm
• Bộ lọc nước thải (effluent filter) nếu hệ thống có

Nếu vách ngăn bị thiếu hoặc hư hỏng, chất rắn có thể trôi vào bãi thấm và làm rút ngắn tuổi thọ bãi thấm.

3. Mức cặn bã và lớp màng váng

Chuyên gia có thể đo lớp cặn bã/cặn lắng trong bồn để xem việc hút bùn có bị trễ hay không. Nếu bồn bị quá đầy với chất rắn, điều đó không phải lúc nào cũng có nghĩa là toàn bộ hệ thống đã hỏng. Nhưng nếu chất rắn đã tràn ra bãi thấm thì vấn đề có thể nghiêm trọng hơn.

4. Tình trạng bãi thấm

• Các vùng ẩm ướt, sình lầy hoặc xanh bất thường ngay phía trên khu vực bãi thấm
• Mùi nước thải từ bên ngoài
• Nước thải tràn ra mặt đất, đọng ao (ponding) hoặc dấu hiệu bãi thấm bị bão hòa
• Bằng chứng xe cộ, công trình hoặc rễ cây gây vấn đề ngay trên khu vực bãi thấm

Bãi thấm bị bão hòa là một mối quan ngại lớn. Đôi khi có thể sửa chữa, nhưng đôi khi thay thế mới là đáp án đúng. Việc này tùy thuộc vào nguyên nhân, loại hệ thống, điều kiện vị trí và quy định địa phương. Không một chuyên gia trung thực nào lại hứa rằng bãi thấm đang hỏng lúc nào cũng có thể cứu được. Nếu đây là vấn đề, hãy đọc Khi nào hệ thống tự hoại bị hỏng.

5. Lưu lượng và hiệu suất

• Nước thải có rời khỏi nhà theo cách bình thường không
• Bồn có tiếp nhận lưu lượng đúng cách không
• Hệ thống có bị trào ngược khi sử dụng hay không

6. Hồ sơ và chi tiết tại hiện trường

• Lịch sử giấy phép (nếu có)
• Tuổi thọ ước tính của hệ thống
• Hồ sơ hút bùn và sửa chữa
• Khoảng cách/quan ngại liên quan đến giếng, ranh giới bất động sản hoặc nguồn nước, thể hiện trên hồ sơ hoặc sơ đồ mặt bằng hiện trường

Giấy phép và quy định về tự hoại khác nhau theo quận/hạt và bang. Công việc tự hoại thường cần giấy phép và người lắp đặt có giấy phép hoặc chứng nhận. Luôn tự xác minh giấy phép, giấy phép thi công và yêu cầu của cơ quan y tế địa phương. Thông tin nền chung tại đây: Giấy phép và quy định về tự hoại.

Kiểm tra tự hoại khi mua hoặc bán nhà

Nếu bạn đang mua nhà có hệ thống tự hoại, đừng bỏ qua phần kiểm tra chỉ vì toilet xả vẫn chạy và bồn rửa vẫn thoát nước. Hệ thống có thể trông ổn trong một lần xem nhà ngắn, nhưng vẫn có thể tồn tại vấn đề tiềm ẩn.

Đối với người mua, việc kiểm tra có thể giúp bạn:

• Xác nhận ngôi nhà thực sự dùng hệ thống tự hoại và tìm hiểu hệ thống thuộc loại nào
• Hiểu tuổi thọ và tình trạng của bồn chứa cũng như bãi thấm
• Phát hiện dấu hiệu cảnh báo trước khi chốt
• Lập ngân sách cho việc hút bùn, sửa chữa hoặc có thể cần thay thế
• Yêu cầu hồ sơ, giấy phép và lịch sử bảo trì trước đó

Đối với người bán, việc kiểm tra có thể giúp bạn:

• Phát hiện vấn đề sớm, trước khi mọi thứ làm hỏng tiến trình bán
• Tập hợp hồ sơ và trả lời câu hỏi của người mua rõ ràng
• Quyết định có hút bùn, sửa chữa hoặc công khai các lo ngại đã biết hay không
• Giảm áp lực vào phút cuối trong quá trình đàm phán

Một vài câu hỏi thông minh khi bán:

• Bồn chứa lần cuối đã được hút bùn khi nào?
• Hệ thống đã từng bị trào ngược chưa?
• Có biên nhận sửa chữa hoặc hồ sơ giấy phép không?
• Bồn chứa và bãi thấm nằm ở đâu?
• Có nắp mở rộng (risers) để dễ tiếp cận không?
• Có ai lái xe hoặc xây dựng/vật nặng chồng lên bãi thấm không?

Đừng chỉ dựa vào lời trấn an bằng miệng. Hãy yêu cầu báo cáo kiểm tra bằng văn bản. Nếu báo cáo không rõ ràng, hãy hỏi thêm bằng những câu hỏi đơn giản, dễ hiểu.

Ngoài ra, hãy nhớ rằng nhiều yêu cầu về vay thế chấp, bảo hiểm, yêu cầu từ bên cho vay và quy định tại địa phương nằm ngoài khả năng kiểm soát của Leachstead và có thể khác nhau theo từng khu vực. Bạn cần tự xác nhận yêu cầu bán hàng tại địa phương. Để xem danh sách kiểm tra chi tiết hơn, hãy xem Mua nhà có hệ thống tự hoại.

Cách đọc báo cáo kiểm tra

Báo cáo không nên chỉ là một mẫu tích ô. Báo cáo hữu ích phải giải thích được: đã kiểm tra gì, bỏ sót mục gì, phát hiện gì và bước tiếp theo nên làm gì.

Hãy tìm các phần sau:

• Ngày kiểm tra và địa chỉ bất động sản
• Loại kiểm tra đã thực hiện, là trực quan hay đầy đủ
• Có mở bồn hay không
• Việc hút bùn được thực hiện trước hay trong lúc kiểm tra
• Ghi chú về tình trạng bồn, vách ngăn, bộ lọc và mức chất lỏng
• Nhận xét về bãi thấm
• Phương pháp thử nghiệm được dùng (ví dụ thử tải bằng nước)
• Ảnh, bản phác thảo hoặc sơ đồ vị trí (nếu có)
• Các bước tiếp theo rõ ràng, như “hút bùn ngay”, “theo dõi”, “sửa chữa”, “đánh giá thêm”, hoặc “liên hệ đơn vị lắp đặt”

Những cụm từ cần chú ý thêm:

• “Cần đánh giá thêm” có thể nghĩa là chuyên gia thấy dấu hiệu có vấn đề nhưng không thể xác nhận đầy đủ nguyên nhân chỉ từ lần thăm đó.
• “Có vẻ hoạt động bình thường tại thời điểm kiểm tra” không phải là bảo đảm suốt đời.
• “Dấu hiệu đã từng hỏng hoặc đã từng sửa chữa” nghĩa là hãy yêu cầu hồ sơ và chuẩn bị cho việc cần hỏi thêm.
• “Tuổi thọ hệ thống không rõ” thường gặp, nhưng nó ảnh hưởng đến rủi ro và kế hoạch ngân sách.

Nếu báo cáo đề cập bãi thấm bị bão hòa hoặc đã hỏng, bồn bị hư hỏng do kết cấu, nước thải trồi lên mặt hoặc nước thải bị trào ngược khi sử dụng bình thường, hãy cân nhắc khả năng việc thay thế có thể thực tế hơn so với sửa chữa. Ý kiến thứ hai vẫn hữu ích, nhưng đừng cho rằng sẽ luôn có một cách sửa rẻ tiền. Hãy lưu giữ báo cáo cùng hồ sơ nhà của bạn. Người mua sau này, nhà thầu và chuyên gia kiểm tra có thể sẽ cần. Nếu bạn cần hỗ trợ hiểu thuật ngữ hoặc so sánh bước tiếp theo, hãy xem các hướng dẫn hoặc dịch vụ của chúng tôi.

Khoảng chi phí thường gặp cho kiểm tra tự hoại

Giá kiểm tra khác nhau theo khu vực, loại hệ thống, mức độ tiếp cận tại khu đất và phần việc được bao gồm. Đây là mức tham khảo tại Mỹ, không phải báo giá.

• Kiểm tra trực quan cơ bản: khoảng $150 đến $400
• Kiểm tra tự hoại đầy đủ: khoảng $300 đến $800
• Kiểm tra tự hoại khi mua/bán bất động sản kèm báo cáo đầy đủ hơn: thường $400 đến $1,000+
• Hút bùn trong lúc kiểm tra, nếu cần hoặc bắt buộc: thường cộng thêm khoảng $250 đến $700, tùy kích thước bồn và khả năng tiếp cận
• Chụp camera hoặc định vị đường ống, nếu được bổ sung: thường cộng thêm khoảng $150 đến $500+

Chi phí có thể cao hơn nếu:

• Bồn lớn hoặc có nhiều bồn
• Hệ thống thay thế, như hệ thống gò (mound) hoặc hệ thống hiếu khí
• Nắp khó tìm hoặc bị lấp dưới đất
• Khu đất nông thôn nhưng việc tiếp cận khó
• Lịch làm gấp (rush scheduling)

Giá thấp nhất chưa chắc là giá trị tốt nhất. Một lần kiểm tra quá rẻ có thể chỉ là kiểm tra trực quan và bỏ sót các vấn đề quan trọng. Hãy hỏi phần nào được bao gồm, liệu có mở nắp bồn không và bạn có nhận báo cáo bằng văn bản không.

Nếu sau kiểm tra phát hiện vấn đề, chi phí sửa chữa có thể từ vài trăm đô cho hạng mục nhỏ đến hàng chục nghìn đô cho công việc lớn. Thay thế toàn bộ hệ thống thường rơi vào khoảng $8,000 đến $25,000+, và đôi khi cao hơn với các công trình phức tạp hoặc hệ thống thay thế. Các con số này là khoảng tham khảo, không phải báo giá. Hãy lấy ước tính bằng văn bản và xác nhận phạm vi trước khi bắt đầu làm. Bạn có thể đọc thêm tại Chi phí tự hoại được giải thích.

Leachstead là dịch vụ miễn phí ghép cặp và cung cấp thông tin. Chúng tôi không phải là công ty tự hoại hay đơn vị kiểm tra. Nếu bạn muốn được hỗ trợ tìm chuyên gia địa phương cho việc kiểm tra, hút bùn hoặc sửa chữa, bạn có thể được ghép cặp với chuyên gia tự hoại uy tín.