Mua nhà có hệ thống tự hoại (septic) — kiểm tra, câu hỏi và dấu hiệu cảnh báo

Mua nhà có septic

Nếu ngôi nhà không nằm trên hệ thống cống thành phố, thì hệ thống septic là một phần tài sản bạn đang mua. Điều đó có nghĩa là bồn chứa, bãi thấm và bất kỳ bơm hoặc bộ phận xử lý đặc biệt nào sẽ trở thành trách nhiệm của bạn sau khi giao dịch hoàn tất.

Nhiều người mua tập trung vào mái nhà, hệ thống HVAC và nền móng, rồi coi septic là chuyện để sau. Cách này rủi ro. Một vấn đề septic ẩn có thể chỉ tốn vài trăm đô để duy trì, nhưng cũng có thể tốn hàng chục nghìn đô để sửa chữa hoặc thay thế.

Mức thường gặp, không phải báo giá:

• Bơm hút septic thường khoảng $250 đến $700
• Kiểm tra septic thường khoảng $300 đến $1,000, tùy phạm vi và khu vực
• Một số hạng mục sửa chữa có thể chỉ ở mức vài nghìn đô
• Việc làm lại bãi thấm quy mô lớn có thể tốn vài nghìn đô hoặc hơn
• Thay thế septic hoàn chỉnh thường khoảng $8,000 đến $25,000+ và đôi khi cao hơn nếu vị trí khó hoặc dùng hệ thống thay thế

Điểm cốt lõi rất đơn giản. Septic không tự động là lý do để loại bỏ thương vụ. Nhưng đủ quan trọng để bạn cần tìm hiểu trước khi mua.

Nếu bạn mới tìm hiểu về septic, hãy bắt đầu với hướng dẫn cho chủ nhà về septic và hệ thống septic hoạt động thế nào. Nếu bạn đã biết mình cần người hỗ trợ sắp xếp kiểm tra, bạn có thể được ghép với chuyên gia septic uy tín.

Vì sao điều này quan trọng

Một ngôi nhà có thể trông sạch sẽ, khô ráo và mới bên trong, trong khi hệ thống septic ngoài sân gần như sắp hỏng. Người bán không phải lúc nào cũng đang giấu giếm điều gì đó. Đôi khi họ chỉ đơn giản là không biết tình trạng ra sao, không có hồ sơ hoặc đã sống chung với việc thoát chậm quá lâu đến mức cảm thấy là bình thường.

Hệ thống septic yếu gây ra 3 vấn đề lớn:

1. Chi phí
Một bồn chỉ cần bơm hút định kỳ là chuyện này. Một bãi thấm đang suy yếu hoặc một hệ thống cũ không có giấy phép lại là chuyện khác.

2. Sức khỏe và an toàn
Nước thải thô là mối nguy về sức khỏe. Hệ thống hỏng cũng có thể ảnh hưởng đến đất và nước ngầm. Hãy đưa trẻ em và thú cưng tránh xa các khu vực có nước thải ướt.

3. Tài chính, giấy phép và rắc rối lúc đóng giao dịch
Ở một số nơi, kiểm tra septic hoặc công bố thông tin có thể được kỳ vọng trong quá trình bán nhà. Việc sửa chữa hoặc thay thế thường cần giấy phép và đơn vị lắp đặt có giấy phép hoặc được chứng nhận. Quy định khác nhau theo quận và tiểu bang, vì vậy hãy tự xác minh yêu cầu địa phương với sở y tế hoặc cơ quan cấp phép.

Vấn đề septic cũng làm thay đổi thế mạnh thương lượng của bạn. Bạn có thể yêu cầu hồ sơ, xét nghiệm/kiểm tra thêm, xin giảm giá, yêu cầu người bán hỗ trợ chi phí (seller credit) hoặc xin thêm thời gian để lấy báo giá từ nhiều bên. Trong một số trường hợp, việc rút lui khỏi thương vụ là lựa chọn đúng.

Nếu bạn muốn xem sâu hơn về phạm vi kiểm tra, hãy xem kiểm tra septic trước khi mua/bán hoặc khi có sự cố và chi phí septic được giải thích.

Hệ thống hoạt động thế nào

Quy trình rà soát (due diligence) về septic thông minh không chỉ là, "xả nước trong nhà rồi xem có thoát không". Cách đó cho bạn rất ít thông tin.

Kế hoạch chắc chắn hơn thường bao gồm các bước sau:

1. Xác nhận nhà có kiểu hệ thống septic nào
Hỏi xem đó là bồn truyền thống và bãi thấm thông thường, hay là hệ thống thay thế như hệ thống bồn dạng mương/hố (mound), hiếu khí (aerobic), bơm, hoặc hệ thống nhỏ giọt (drip). Hệ thống thay thế có thể hoạt động tốt, nhưng thường có nhiều bộ phận hơn, yêu cầu bảo trì nhiều hơn và có nhu cầu kiểm tra khác.

2. Xin hồ sơ
Yêu cầu:
- Hồ sơ thiết kế "as-built" hoặc bản vẽ sơ đồ vị trí (site plan), nếu có
- Hồ sơ cấp phép
- Hóa đơn bơm hút trước đây
- Báo cáo kiểm tra trước đây
- Hóa đơn sửa chữa
- Thông tin về bất kỳ bảo hành hoặc thỏa thuận bảo trì nào
- Tuổi của bồn, bãi thấm, bơm, còi/báo động và bộ điều khiển

3. Hỏi lần bơm hút gần nhất là khi nào và vì sao
Bơm hút gần đây chưa phải là bằng chứng hệ thống đang khỏe. Đôi khi người ta bơm vì có tình trạng trào ngược hoặc để người bán muốn che các dấu hiệu trước khi cho xem nhà. Việc bơm hút có thể chỉ là bảo trì định kỳ, nhưng cũng có thể là dấu hiệu cảnh báo.

4. Nhờ kiểm tra septic, không chỉ kiểm tra nhà tổng quát
Nhiều đơn vị kiểm tra nhà không thực hiện kiểm tra septic đầy đủ. Một lần kiểm tra septic đúng chuẩn có thể bao gồm việc xác định vị trí bồn, kiểm tra mức chất lỏng, xem vách chắn/baffle hoặc tee, kiểm tra bơm và báo động nếu có, và tìm dấu hiệu bãi thấm gặp sự cố. Một số người mua yêu cầu kiểm tra kỹ hơn theo kiểu "có tải".

Kiểm tra "có tải" nghĩa là cho nước chạy qua toàn bộ hệ thống trong nhà để đặt septic vào tình trạng gần với điều kiện sinh hoạt thực tế. Cách này giúp phát hiện vấn đề ẩn dễ hơn so với việc kiểm tra bằng mắt nhanh. Không phải phép màu và cũng không bảo đảm được hiệu suất trong tương lai, nhưng thường giàu thông tin hơn một buổi kiểm tra cơ bản.

5. Hỏi hệ thống có vẻ đã được thiết kế đúng kích cỡ cho ngôi nhà hay không
Hệ thống septic thường được thiết kế dựa trên số phòng ngủ, không chỉ dựa trên diện tích sàn. Nếu ngôi nhà được mở rộng, chuyển đổi công năng hoặc được quảng cáo với thêm phòng ngủ, hãy hỏi liệu thiết kế septic có khớp với cách sử dụng hiện tại không.

6. Hiểu rằng kiểm tra không thể khẳng định chắc chắn điều gì
Một hệ thống có thể hoạt động tốt vào ngày kiểm tra nhưng vẫn có thể hỏng về sau. Điều kiện đất, mức sử dụng, hư hỏng cũ hoặc bãi thấm "giới hạn" có thể không lộ rõ qua một bài thử ngắn. Vì vậy hồ sơ, tuổi đời, bố cục và điều kiện vị trí cũng quan trọng không kém.

Để biết thêm các dấu hiệu cảnh báo mà người mua hay bỏ sót, hãy xem dấu hiệu cảnh báo về septic.

Cần để ý gì

Đây là các dấu hiệu cảnh báo thường gặp khi mua nhà có septic.

- Không có bất kỳ hồ sơ nào
Thiếu hồ sơ không phải lúc nào cũng đồng nghĩa thảm họa, nhưng sẽ làm tăng mức độ không chắc chắn.

- Hệ thống quá cũ, đặc biệt nếu không có nâng cấp nào được ghi nhận
Hệ thống cũ vẫn có thể hoạt động, nhưng tuổi đời làm tăng khả năng sắp phải làm các hạng mục lớn.

- Lịch sử bơm hút thường xuyên
Bơm hút theo lịch là bình thường. Bơm hút quá thường xuyên để "giữ cho nó chạy" có thể là dấu hiệu của vấn đề sâu hơn.

- Mùi nước thải trong nhà hoặc ngoài sân
Mùi có thể liên quan đến vấn đề xả/thoát khí, lỗi đường ống hoặc trục trặc septic. Nên kiểm tra tiếp.

- Thoát chậm, nghe sủi bọt (gurgling) hoặc trào ngược
Có thể là lỗi đường ống, lỗi septic hoặc cả hai. Đừng vội cho rằng chỉ là chuyện nhỏ.

- Khu vực ướt sũng hoặc xanh bất thường nằm trên bãi thấm
Đây có thể là dấu hiệu cho thấy nước thải không được phân tán đúng cách.

- Nước đọng gần khu vực septic
Đặc biệt đáng lo nếu xảy ra sau sinh hoạt sử dụng bình thường, không chỉ sau mưa lớn.

- Đèn cảnh báo, bộ phận bị ngắt kết nối, hoặc hệ thống bơm không thể chứng minh hoạt động
Nếu nhà có bơm hoặc bộ phận xử lý hiếu khí (aerobic), mọi chi tiết đều quan trọng.

- Lớp đất mới trồng lại hoặc cảnh quan đáng ngờ nằm trên khu vực septic
Đôi khi chỉ là làm vườn vô hại. Nhưng cũng có khi là đang che các điểm ướt kéo dài.

- Phần mở rộng, thêm phòng tắm, chuyển đổi nhà để xe, hoặc phòng ngủ ở tầng hầm
Thêm không gian sống có thể đồng nghĩa với việc phát sinh nhiều nước thải hơn so với thiết kế ban đầu.

- Cây mọc quá gần bồn hoặc bãi thấm
Rễ cây có thể làm hỏng đường ống và các bộ phận.

- Lối đi xe (driveway), nhà kho (shed), sân patio hoặc xe cộ/xe tải nặng đi qua bãi thấm
Trọng lượng có thể làm bẹp ống và làm đất bị nén. Điều này có thể rút ngắn tuổi thọ hệ thống.

- Người bán nói, "Chỉ cần bơm là được"
Có thể đúng. Nhưng cũng có thể không. Bơm hút là bảo trì, không phải là cách chữa cho một bãi thấm đã hỏng.

Một sự thật khó nghe mà người mua cần biết: đôi khi câu trả lời thực tế là phải thay thế chứ không chỉ sửa. Nếu bãi thấm đang suy yếu nặng, vị trí bị hạn chế, hệ thống không có giấy phép hoặc bố cục không còn phù hợp với ngôi nhà, việc vá víu có thể chỉ mua thêm thời gian. Một chuyên gia địa phương đủ năng lực có thể kiểm tra và giải thích bước tiếp theo có khả năng là gì, nhưng không ai nên hứa rằng một hệ thống cũ hỏng có thể luôn được cứu.

Nếu bạn đang so sánh các kịch bản, sửa chữa bãi thấm và bãi lọc (leach field) và lắp đặt và thay thế hệ thống septic có thể giúp bạn hiểu rõ sự khác biệt.

Những lỗi thường gặp

Người mua lặp lại các sai lầm về septic y như nhau. Hãy cố tránh những điều này:

- Chỉ dựa vào phần công bố của người bán
Công bố giúp ích, nhưng không giống với kiểm tra thực tế và hồ sơ.

- Cho rằng bơm hút gần đây nghĩa là hệ thống đã đạt
Không đúng. Bơm hút loại bỏ chất thải trong bồn. Nó không chứng minh bãi thấm đang khỏe.

- Dùng luôn kiểm tra nhà tổng quát để thay cho kiểm tra septic
Hãy hỏi thẳng họ đã kiểm tra và chưa kiểm tra phần nào.

- Bỏ qua việc kiểm tra giấy phép và năng lực
Công việc septic thường cần giấy phép và đơn vị lắp đặt có giấy phép hoặc được chứng nhận. Hãy tự kiểm tra giấy phép của nhà thầu, trạng thái giấy phép và quy định địa phương.

- Không hỏi về vị trí giếng và cách bố trí khu đất
Cả septic và nguồn nước đều quan trọng. Hãy tuân thủ khoảng cách bắt buộc từ giếng và khu vực nước, đồng thời xác minh quy định địa phương.

- Phớt lờ dấu hiệu vì thị trường cạnh tranh
Ở thị trường nóng, người ta có thể bỏ kiểm tra để thắng thầu. Việc đó có thể trở thành quyết định cực kỳ tốn kém.

- Không lấy báo giá bằng văn bản trước khi đóng giao dịch khi phát hiện vấn đề
Nếu kiểm tra làm dấy lên lo ngại, hãy xin báo giá bằng văn bản và xác nhận hạng mục nào được bao gồm trước khi bắt đầu thi công. Mức thường gặp hữu ích cho việc lên kế hoạch, nhưng không phải là báo giá.

- Cho rằng mọi vấn đề đều sửa được
Một số hệ thống đã đến giai đoạn cuối vòng đời. Một số bất động sản có giới hạn về vị trí khiến việc thay thế phức tạp và đắt hơn.

Một quy tắc tốt là: nếu câu trả lời mơ hồ, thiếu hồ sơ và sân hoặc đường ống có dấu hiệu cảnh báo, hãy chậm lại. Septic không phải nơi để đoán mò.

Khi nào nên được ghép với chuyên gia

Hãy nhờ hỗ trợ chuyên nghiệp trước khi đóng giao dịch nếu có bất kỳ điều nào sau đây là đúng:

• Người bán không thể cung cấp hồ sơ
• Không biết tuổi của hệ thống
• Nhà có thoát chậm, mùi hôi, trào ngược hoặc chỗ ướt
• Khu đất có giếng, có hệ thống bơm hoặc là hệ thống septic thay thế
• Ngôi nhà có phần mở rộng hoặc thay đổi số lượng phòng ngủ
• Hệ thống vừa được bơm hút gần đây nhưng không ai giải thích rõ vì sao
• Bạn muốn có ý kiến thứ hai trước khi yêu cầu hỗ trợ chi phí hoặc sửa chữa

Leachstead là dịch vụ ghép nối và cung cấp thông tin miễn phí. Chúng tôi không phải là công ty septic và không thực hiện kiểm tra hay sửa chữa. Chúng tôi giúp chủ nhà so sánh các lựa chọn tại địa phương.

Nếu bạn cần được hỗ trợ tìm người cho kiểm tra trước khi mua hoặc đánh giá theo dõi, hãy bắt đầu tại đây:

• Được ghép với chuyên gia septic uy tín
• Các dịch vụ septic mà chúng tôi giúp bạn tìm được chuyên gia

Trước khi thuê bất kỳ ai:

• Hỏi họ có làm kiểm tra septic cho bất động sản mua bán ở khu vực của bạn không
• Hỏi kiểm tra bao gồm những gì
• Hỏi bơm hút có tách riêng với việc kiểm tra không
• Xin bảng giá bằng văn bản trước khi bắt đầu làm việc
• Tự xác minh yêu cầu về giấy phép hoặc chứng nhận và giấy phép thi công
• Yêu cầu kết quả/foundings được cung cấp bằng văn bản

Mua nhà có septic không nhất thiết phải đáng sợ. Chỉ cần nhiều câu hỏi hơn so với nhà đấu nối cống thành phố. Kiểm tra đúng, hồ sơ đúng và lời khuyên đúng từ địa phương có thể giúp bạn đưa ra quyết định rõ ràng, cho dù đó là tiếp tục, thương lượng mạnh tay, hay rút lui.